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厦门楼市新政满月:10月买卖双方陷入博弈期 11月准备出手?
发表时间:2016-11-10      来源:厦门网-厦门日报     进入论坛
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  业内人士认为,在限购期间,楼市回归买方市场,是购房者出手的最佳时机。

  厦门网-厦门日报讯(文/记者 刘博)距离10月5日厦门楼市新政出台,已整整一个月。实际上,10月5日的新政只是9月5日政策的升级版,并非突如其来。这也为微妙的厦门楼市增添了迷雾,10月购房者持续观望、出手谨慎,这从销售数据下滑可略见一斑。目前已进入11月,市场又发生了什么样的变化呢?

  10月一手房销量大跌

  买卖双方陷入博弈期

  10月厦门一手、二手住宅销量可谓创近年来新低。据易居克而瑞数据,10月厦门一手住宅仅售1010套,不足去年同期3154套的三分之一。而这一数据,相比于今年9月成交的1260套,则变化不大,这证明了从9月份第一轮调控开始,厦门楼市开始降温,而10月份的新政升级,使楼市回归理性,可见新政威力之猛。

  业内人士分析,一手住宅销量大幅下滑,除了新政导致购房者陷入观望以外,还因为供应偏紧。9月仅龙湖春江彼岸、保利叁仟栋、禹州卢卡小镇3个楼盘入市。而10月,仅仅有世茂璀璨天城、招商莱顿小镇、保利叁仟栋、金都海尚国际4个楼盘入市。

  其实,推盘不足、购房者观望,是一个连锁反应。早在9月份时,记者调查得知,原本岛外四区有10余楼盘预计在10月开盘或加推,户型几乎全部是120平方米以下的中小户型,但多半由于蓄客不足,10月份没有开盘。不过,也有业内人士认为,开发商不着急开盘,可能存在伺机涨价之嫌。尽管各方分析不一,但供应量偏紧、需求旺盛仍是厦门楼市不争的事实。因此,均和评估董事长王崎认为:“也许一年半载之内房价没有大幅度上涨的可能性,但是长期看好。”

  业内人士认为,9月、10月厦门买卖双方进入博弈期,市场进入“以时间换空间”的高位盘整期,观望过后,多半会选择年底前出手。

  二手房销量持续下滑

  投资需求受压抑

  去年,厦门的二手房销量超过一手房,厦门岛内全面进入存量房时代。而今年,二手房比例还会加重。业内普遍认为,二手房市场情况,真正代表了一个城市房地产市场成熟度。从10月厦门二手房销售数据,也可以看出,厦门房地产市场正在步入成熟期。

  10月,厦门二手房销量比新房明朗许多。据图智土地研究中心数据,今年10月厦门二手住宅成交2792套,环比9月4732套下跌44%。但令人惊讶的是,这与去年10月份二手住宅成交的3019套数几乎持平。王崎认为:“二手房是现房销售,它的销量才是楼市真正的风向标。”谈及新政对二手房市场的影响,家动力房产总经理刘建福认为:“相比于北上广,影响不算大,厦门仅仅是销量下滑,但价格没有降低。”

  不可否认,在新政调控下,不少投资客开始出货,甚至以略低于市场价出售。刘建福说:“在市场不好的时候,投资客会出货,市场好的时候才惜售。目前,多数投资客都在有选择性的出货。”投资客为什么现在离场?是对厦门楼市信心不足吗?王崎表示:“不是因为他们对房价预期不高,而是出于金融压力。我有一个台湾客户,把几年前在岛外买的几套都卖掉了,只留住岛内优质房源,将腾出来的资金换成美金保值。”

  投资客退场

  或是刚需、刚改购房良机

  限购政策,到底限制了哪部分购房者呢?过去两年,厦门的一手、二手房市场上,存在30%左右的投资客。而限购政策一出,把相当一部分投资客挡在门外。世茂璀璨天城的销售员小黄告诉记者:“前期蓄的客户,有将近一半都没有资格购买了。”记者走访岛内外多家中介门店,发现近两个月投资客购房几乎消失殆尽。

  这就意味着,目前厦门的购房者以有实际需求的人群为主。而售出的房源中,120平方米以下的刚需、改善仍旧是销售主力。据克而瑞数据,10月厦门一手住宅成交中,80-90平方米刚需型成交421套,占比40%,90-120平方米改善型成交323套,占比32%。

  无疑,近两个月销量下滑,与刚需、改善型购买力有限有一定关系。一般而言,有实际需求的购房者多数是工薪阶层,不如投资客资金实力强,购房决策时间较长。以岛内松柏附近的学区房为例,均价4.1万/平方米,即便购买60平方米的小两房,总价需要250万元,首付需要120万元,月供8500元。而以岛外龙湖春江彼岸为例,89平方米小三房均价3.5万元,总价310万元,首付要93万元,月供则高达1.2万元。这对于普通的工薪阶层来讲,压力是巨大的。

  不过,业内人士认为,在限购期间,减少了投资客的挤压,楼市回归买方市场,或许是购房好时机。

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