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银行房贷利率已涨到1.2倍!算完这笔帐再决定要不要买房
发表时间:2017-06-09      来源:中财网     进入论坛
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  正式探讨这个问题之前,先讲两个最近亲历的故事:
  故事一:一个朋友2015年在北京五环外买的房子,房贷利率享受8.5折优惠,最近手头宽松了提着60万去银行还钱,银行经理告诉他,现在还钱不划算。

  故事二:一个在北京无房的妹子最近攒钱了,条件也够,想在北京买房投资,看到最近银行利率上涨1.2倍开始犹豫了,到底要不要买房呢?

  其实,这篇文章就是给以上两位或遇到类似问题的朋友写的,主要回答两个问题,第一、房贷利率上涨1.2倍到底到不高?第二、要不要因此放弃买房。

  利率上浮成普遍现象
  现在北京地区多个银行首套房房贷利率已经没有优惠了,甚至有个别银行的首套房利率已经执行基准利率的1.1倍,二套房利率也全面调升至基准利率的1.2倍。

   工行、农行、中行、建行和交行等五大行二套房贷利率调升至1.2倍,北京银行、招行、中信等银行二套房利率也调升至1.2倍,民生银行更是上升至1.3倍。

  工行、农行、中行、建行和交行等五大行二套房贷利率调升至1.2倍,北京银行、招行、中信等银行二套房利率也调升至1.2倍,民生银行更是上升至1.3倍。

  对比一下这几年的房贷利率水平,今年已经处于较高水平,在政策较严的2010年和2014年,首套房贷款利率最高也就上浮1.1倍和1.15倍。

  除了利率上浮,很多银行的贷款额度也收紧了。

  有媒体援引购房者的话说:「我本来已经和买方签了合同,可是最近被告知,联系好的银行无法贷出足够的额度,现在还差30多万的缺口。」
  有某城商行支行人士透露,之前几个月月初放款额度还比较充足,但6月开始速度变慢,六月一共报了十几笔,但只放了四笔。

  央行的数据也表明房贷额度在收紧,4月新增贷款中,住户部门中长期贷款增加4441亿元,占全部新增贷款比重40.4%,较3月下降3.7个百分点。有人预计,5月份的比重还会下降。

  银行放款额度减少导致放款周期被拉长。

  数据显示,在北京地区,南京银行(601009)、平安银行(000001)、东亚银行、渣打银行、杭州银行等18家银行放款周期已拉长至30天。

  北京银行、花旗银行、恒生银行等3家银行放款周期已延至45天,浦发银行(600000)、华夏银行(600015)等4家银行延至60天,公积金放款更是延至90天。

  另外,在北京地区,广发银行和包商银行已暂停涉房贷款业务。

  上海的情况和北京有些类似,某股份制银行上海分行零售业务部门人士透露,该行内部房贷放款的先后顺序已开始按照贷款利率的高低排序,而非「先来后到」。

  换句话说,只有接受利率上浮幅度更高的贷款人才能较快获得贷款,未上浮者则可能面临长达数月的等待。

  广州的多家中小银行近期也已经上调了首套房贷款的最低利率。当前,一些银行的首套房贷款利率较基准利率已经上浮至1.1倍,二套房则上浮至1.2倍。

  银行收紧贷款主要和房地产调控有关,商业银行一般会收到央行的「窗口指导」,就会控制房贷规模总量。

  另外,对银行来说,在资金收紧的大环紧下,房贷已经不是银行最优质的资产了,目前房贷利率是4.9%,即便上浮1.2倍也只有5.88%,银行可以把钱贷给企业赚更高的利息。

  贷420万利息多出159万
  长期关注房地产的朋友一看就会明白,和前几轮房地产调控政策相比,这轮不管是广度还是深度都甚于之前。

  现在国内已经全面「五限」,即限购、限贷、限售、限价、限商。以限贷为例,主要是为了降低买房者的杠杆率,包括提高首付比例和提高贷款利息。

  单纯从理论方面分析可能很多人不明白这个政策的威力到底有多大,举个例子你绝对会吓一跳。

   假设一位朋友在北京五环外购买了一套总价600万的房子,首付30%,商业贷款70%,贷款总额420万,年限30年,采用等额本息法。

  8.5折 上浮1.2倍 差额
利息 316万 475万 -159万
月供 20453 24858 -4405
  假设一位朋友在北京五环外购买了一套总价600万的房子,首付30%,商业贷款70%,贷款总额420万,年限30年,采用等额本息法。


  通过对比可以发现,利率上浮后,同样额度同样年限的贷款利息差额高达159万,月供也多了4405元,仅这一项,很多人就会被挡在门外,不过土豪可以忽略。

  从经济学角度考虑,决定房地产荣枯最重要的两大经济杠杆一是住房税收政策,二是住房按揭贷款利率政策。

  住房税收政策很多,主要目的就是增加房产的持有成本,如果投资者觉得成本太高,就会自动出手,如果卖的人多了,房价就开始松动了。

  住房按揭贷款利率政策的主要目的就是抬高买房者的购房成本,利率太高或额度太小,很多利用银行资金炒房的投资者就会被挡在门外,但真正炒房的可能并不缺钱。

  更重要的是,如果按揭贷款利率全面上升,那么已经购买住房者的贷款利率下一年度也会上升。如果这种情况发生,这对房地产市场将造成巨大影响。

  现在可以买房吗?
  那么问题来了,贷款利率上浮后,利息增加了,月供也增加了,到底应不应该现在出手买房呢?

   「真话财经」依然坚持之前的观点,在一线及热点二点城市,如果资金充足依然可以选择买房,从过去10年的收益看,房地产的收益还是比较稳定的。

  「真话财经」依然坚持之前的观点,在一线及热点二点城市,如果资金充足依然可以选择买房,从过去10年的收益看,房地产的收益还是比较稳定的。

  依然以朋友在北京五环外购买了一套总价600万的房子为例,如果现在选择买房,自己需要准备180万现金,从银行贷款420万。

  对于这位朋友来说,除了考虑购房政策外,最需要考虑的是现在买了以后能不能涨价,或是涨价的部分能不能覆盖银行的利息。

  按照现在银行基准利率上浮1.2倍来算,贷款420万30年需要支付的利息是470万,还款总额为895万。

  这也就是说,这位朋友现在购买的价值为600万的房子,30年后要涨价到180万+895万=1075万才能收回成本。

  那么问题来了,这套房子30年后能涨到1075万吗?如果按照北京过去三年的房价涨势,这套房子3年后绝对会翻倍,但以后房价怎么走,真的不好判断。

  如果不买房,把现在手头的180万存入银行,现在5年定期的利息是2.75%,五年后本息合计205万。

  看起来五年后你可以赚25万,但如果通货膨胀率超过2.75%,其实你是亏本的;如果央妈给市场投放更多的资金,5年后205万的购买力可能连180万都不到。(.花.卷.财.团.)

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